Fundo imobiliário: saiba como investir

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Investir com o fundo imobiliário é uma alternativa bem ideal para quem busca conseguir seu dinheiro de forma passiva. Por isso, é frequente ver pessoas dispostas a colocarem os seus recursos financeiros em prol de imóveis. Nesse ramo, está o mercado financeiro, que dá oportunidades, também, para as pessoas que querem algum bom investimento com propriedades e imóveis em geral.

No Brasil, há muitas possibilidades de conseguir se sustentar por meio desse tipo de negócio. Com os imóveis, é possível realizar alugueis e deixar os recursos que foram juntados rendendo com o aporte de juros. Um caminho para as pessoas que querem contar com esse mercado é saber mais sobre os Fundos de Investimento Imobiliários (FIIs).

Neste artigo, você vai entender um pouco sobre os FIIs, ver as suas características, saber a respeito de como investir com eles, além de compreender o que está por trás dessa renda variável tão atraente. Afinal, por aqui, milhões de pessoas estão colocando os seus investimentos em renda variável nos últimos anos.

Fundo Imobiliário: uma pessoa faz contas na calculadora que está numa mesa branca, próximo a maquete de uma casa pequena e várias moedas e notas de dinheiro.
A tendência de investimento em renda variável, especialmente em fundo imobiliário, é cada vez mais alta. Foto: Freepik/Reprodução.

O que são os FII? É possível investir sem comprar imóveis?

É importante que, primeiramente, as pessoas entendam que ao aplicar investimentos em FII, outros investidores estão na jogada. Em outras palavras, a forma em que o FII opera é uma organização de várias pessoas que investem em grupo, seguindo as normas da Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Por isso, se você quer colocar os seus recursos nesse tipo de investimento deve se atentar em fazer parte de alguma cota do dinheiro do fundo.

Acontece que esse valor é igual a diferença entre o que o FII rende aos investidores e o que esse mesmo fundo traz de dívidas com ele. Assim, a pessoa que procura investir nesse tipo de renda variável tem parte nos recursos financeiros gerados por esse resultado entre os dois. Em seguida, o lucro gerado depende de quantas contas a pessoa que investiu tem.

Ademais, o lucro também vem com a venda da cota que a pessoa investe ou dos próprios valores tidos com o fundo. Outro detalhe crucial para as pessoas que querem contar com esse fundo de renda variável é que os recursos das pessoas com ações tem administração de um gestor. É ele quem coloca os recursos em imóveis, em renda fixa do mercado de imóveis ou mesmo em outros conjuntos de cotas de investidores de FIIs.

Funcionamento do fundo imobiliário e outras características

Quando os acionistas tem acesso ao fundo é outro ponto de atenção. Isso acontece porque é a situação onde há a oferta pública inicial (IPO, initial public offering em inglês). Assim, os investidores vão ter a chance de investirem. Mas, depois, não podem ter os recursos de volta se não porem à venda as suas ações no momento em que optam por deixar o fundo.

Mas, onde são realizadas as negociações do FII? Na bolsa B3. Lá são negociados três tipos de fundo:

  • Fundos de papel. Trata-se do investimento em renda fixa, com o preço mais constante no mercado de imóveis. Por exemplo, Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) são alguns tipos de FII. Contudo, os fundos em papel seguem um processo burocrático, isto é, passa pelos investidores —contrato—, depois para os bancos —os credores— e, finalmente, os devedores, que não é incomum que sejam construtoras.
  • Fundos de tijolo. É um tipo simples de fundo, já que os investimentos tem como foco prédios comerciais, galpões e outros tipos de construção. Basicamente, as pessoas que colocam recursos nesse fundo, em específico, buscam obter lucros com aluguel de lugares como supermercados, shoppings, espaços educacionais etc. Mas, se o imóvel que tiver em aluguel ficar muito tempo ocioso, sem ninguém, pode virar um custo a mais para as pessoas. Isso se resolve tentando melhorar o imóvel.
  • Fundos de investimento em cotas. Uma opção prática é contar com algum fundo imobiliário já administrado. É assim que acontece com os fundos dos fundos, porque os investimentos já estão consolidados e as pessoas podem contar com todos os recursos já explorados no fundo em outras cotas. São conhecidas desse ramo a BPFF11 (Brasil Plural Absoluto Fundo de Fundos) e a BCFF11 (BTG Pactual Fundo de Fundos).

Como começar a investir nos fundos imobiliários?

Primeiramente, as pessoas que se interessam pelos FII precisam ver com atenção as ofertas públicas desses fundos. Elas tem registro na CVM e contém os detalhes como o que se espera de lucros com o fundo, além de como são os imóveis, os riscos associados e a avaliação sobre o quanto o investimento é viável.

Quem fica responsável por esses fundos são as corretoras. Seja Órama, Genial, Necton, XP Investimentos, entre outras, o ideal é ver se elas oferecem a taxa zerada em corretagem. Outros elementos importantes sobre os FII são o setor de investimento do imóvel, o quanto pode render para as pessoas, o preço em si da ação e a qualidade do imóvel.

Antes, a pessoa que quer contar com algum FII necessita colocar os seus recursos em vários tipos de fundo. A indicação principal é não colocar tudo o que você tem em um só fundo, vendo também o quanto o valor vai gerar de recursos de volta. Isso também é conhecido como liquidez em FII.